Affitti brevi: nuove regole 2026 e impatti fiscali

Affitti brevi: nuove regole 2026 (Legge di Bilancio 2026) e impatti fiscali per i locatori

Affitti brevi: nuove regole 2026: Dopo i primi due articoli della nostra serie sulle novità contenute nella Legge di Bilancio 2026 oggi trattiamo l’argomento degli affitti brevi.

Nel dibattito sugli affitti brevi (o “locazioni brevi”) il 2026 segna un punto di svolta: la Legge di Bilancio 2026 interviene in modo mirato sul confine tra gestione “privata” e gestione “professionale” degli immobili destinati a locazioni di breve durata. La modifica incide direttamente sulla possibilità di restare nel perimetro della disciplina fiscale delle locazioni brevi e, soprattutto, sul momento in cui scatta la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale.

E’ utile rimandare alla definizione di Imprenditore del nostro Codice Civile.

L’obiettivo di questo articolo è doppio: da un lato, chiarire cosa cambia dal periodo d’imposta 2026; e dall’altro, ricostruire le implicazioni fiscali concrete delle nuove norme.

Vediamo quindi:

• Quali sono le nuove regole 2026 per gli affitti brevi?
• Cosa si intende per “locazione breve”?
• Quanti immobili posso affittare senza partita IVA nel 2026?
• Implicazioni fiscali ed amministrative
• Cosa devo fare se ho destinato a locazione breve più di due appartamenti?
• Esempi pratici
• FAQ riassuntive e utili

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Quali sono le nuove regole 2026 per gli affitti brevi?

La novità chiave è contenuta nell’articolo 1, comma 17 della Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199): la norma modifica l’articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020, sostituendo il riferimento a “quattro appartamenti” con “due appartamenti” e collocando l’effetto dal periodo d’imposta 2026.

In sostanza, dal 2026 il regime delle locazioni brevi in ambito “non imprenditoriale” è riconosciuto solo se il contribuente destina alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Superata questa soglia, l’attività “si presume” svolta in forma imprenditoriale.

Tradotto in pratica: dal 2026 il legislatore stringe ulteriormente il perimetro. Il punto non è “quanti contratti” stipulo, ma quanti appartamenti (unità abitative) vengono destinati alle locazioni brevi nel corso dell’anno.

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Prima di tutto: cosa si intende per “locazione breve”?

La disciplina fiscale delle locazioni brevi nasce con l’art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito in L. 96/2017).

In estrema sintesi, si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, anche tramite intermediari/portali, con la possibilità di includere specifici servizi accessori (tipicamente biancheria e pulizia locali, nei limiti previsti).

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Affitti brevi nuove regole 2026: Quanti immobili posso affittare senza partita IVA nel 2026?

“Quanti immobili posso affittare senza partita IVA nel 2026?” — la risposta, sul piano normativo, è:

• fino a 2 appartamenti destinati a locazioni brevi nel periodo d’imposta 2026: resti nel perimetro “privato” (in presenza degli altri requisiti) e puoi continuare a usare la disciplina delle locazioni brevi;
• dal terzo appartamento destinato a locazioni brevi nel 2026: scatta la presunzione di imprenditorialità e l’attività esce dal perimetro “privato” delle locazioni brevi, con conseguenze fiscali (e spesso amministrative) rilevanti.

Attenzione: la norma usa l’espressione “destinazione alla locazione breve… per ciascun periodo d’imposta”. Non è quindi un limite “sul possesso”, ma sull’uso/impiego degli appartamenti nel corso dell’anno.

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Affitti brevi nuove regole 2026: Implicazioni fiscali ed amministrative

1) Fuori dalla cedolare secca “locazioni brevi”

La cedolare secca applicabile alle locazioni brevi è un regime sostitutivo (D.Lgs. 23/2011) utilizzabile quando si resta nel perimetro previsto dalla disciplina (cioè, nel 2026, entro i due appartamenti). Superata la soglia che fa presumere l’impresa, l’impostazione normativa punta a escludere l’applicazione del regime “locazioni brevi” come fenomeno privatistico.

2) Reddito d’impresa (e non più reddito fondiario/ordinario da locazione)

Se l’attività è considerata svolta in forma imprenditoriale, i proventi tendono a collocarsi nel reddito d’impresa, con logiche completamente diverse: rilevano componenti positivi e negativi, costi deducibili, regole contabili, eventuali adempimenti IVA a seconda del caso concreto.

La presunzione è costruita per ridurre lo spazio di “valutazioni caso per caso” oltre la soglia. Per chi pianifica investimenti immobiliari, il 2026 diventa l’anno in cui è fondamentale decidere se restare entro il perimetro “privato” (max 2) o strutturarsi come attività.

3) Effetti indiretti su obblighi amministrativi (SCIA, requisiti, ecc.)

La disciplina del CIN e degli obblighi collegati alle locazioni turistiche/brevi (art. 13-ter D.L. 145/2023) collega espressamente l’esercizio “in forma imprenditoriale” anche al richiamo della soglia/presunzione della Legge 178/2020. In particolare, per l’attività svolta in forma imprenditoriale è previsto l’obbligo di SCIA presso SUAP del Comune.

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Cedolare secca affitti brevi 2026: 21% o 26%?

Nel 2026 convivono (per chi resta nel perimetro non imprenditoriale) due aliquote, introdotte con modifiche precedenti ma operative e rilevanti “oggi”:

• 26% come aliquota ordinaria della cedolare secca per i redditi da contratti di locazione breve;
• 21% ridotta solo per i redditi relativi a una unità immobiliare, che il contribuente individua in dichiarazione dei redditi.

Questa impostazione ha una conseguenza pratica importantissima: se nel 2026 gestisci due appartamenti in locazione breve (restando dunque “privato”), dovrai normalmente ragionare così:

• un appartamento “selezionato” in dichiarazione per l’aliquota 21%;
• l’altro con aliquota 26% (se opti per cedolare secca anche su quello).

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Ritenuta dei portali (Airbnb e simili) nel 2026: come funziona davvero

Sul fronte degli intermediari/portali, la disciplina base è sempre l’art. 4 del D.L. 50/2017 (ritenuta del 21% sui canoni/corrispettivi quando l’intermediario incassa o interviene nel pagamento).

Ma va evidenziato che la normativa è stata aggiornata: la Legge 213/2023 (Bilancio 2024) ha modificato l’art. 4 intervenendo anche sul tema della ritenuta, inserendo l’espressione “a titolo d’acconto”.

Sul piano operativo, questo implica che:

• se la piattaforma opera ritenute, queste diventano un elemento che il contribuente deve riconciliare in dichiarazione (gestione degli acconti/crediti), evitando disallineamenti tra CU/attestazioni e importi dichiarati;
• la ritenuta non “risolve” automaticamente tutti gli obblighi dichiarativi: serve comunque una corretta qualificazione del reddito e la scelta del regime (cedolare vs ordinario), quando consentito.

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La nuova soglia 2026: cosa conta nel conteggio degli “appartamenti”

La regola, per come è costruita, è annuale (periodo d’imposta) e il riferimento è al numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve nell’anno. Anche la disciplina “precedente” specificava che la presunzione opera anche tramite intermediari/portali.

Su aspetti di dettaglio (ad esempio comproprietà, sublocazioni, immobili in comodato, ecc.) è prudente attendere o verificare eventuali chiarimenti di prassi; nel frattempo, l’approccio conservativo è considerare che il conteggio sia legato alla posizione del contribuente e all’effettiva “messa a reddito” in forma di locazione breve.

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Dal terzo appartamento nel 2026: cosa deve fare il contribuente (piano fiscale)

Quando scatta la presunzione di imprenditorialità, la gestione non può più essere trattata come semplice “rendita immobiliare” con opzione sostitutiva. I passaggi tipici (da valutare caso per caso) diventano:

1. Valutare apertura partita IVA e corretto inquadramento dell’attività (codice ATECO, regime contabile, ecc.).
2. Valutare il trattamento IVA: la locazione di fabbricati abitativi è, in generale, un ambito con regole IVA particolari; tuttavia, se l’attività assume caratteristiche più assimilabili a prestazioni ricettive (servizi tipici alberghieri), le logiche possono cambiare.
3. Allineare gli adempimenti amministrativi locali: per l’attività in forma imprenditoriale, la disciplina CIN richiama la necessità di SCIA al SUAP.

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Esempi pratici (2026): come cambia il carico fiscale e la strategia

Esempio 1 — 1 appartamento, locazione breve nel 2026

Un contribuente affitta un solo appartamento nel 2026 con proventi annui pari a 18.000 euro (semplifico assumendo “canone lordo” per ragionare di aliquote).

Se sceglie la cedolare secca locazioni brevi, può individuare quell’unità per l’aliquota 21% (essendo l’unica). L’imposta sostitutiva sarebbe quindi 3.780 euro (18.000 × 21%), ferma restando la gestione delle eventuali ritenute operate dai portali come acconti.

Esempio 2 — 2 appartamenti, locazioni brevi nel 2026

Proventi: Appartamento A = 15.000 euro; Appartamento B = 15.000 euro.

Il contribuente, restando nel limite dei 2 appartamenti (quindi nel perimetro “privato”), può attribuire il 21% a una sola unità e applicare il 26% all’altra, se opta per cedolare secca su entrambe. In termini di imposta:

• A al 21%: 3.150 euro
• B al 26%: 3.900 euro
  Totale: 7.050 euro (oltre agli effetti delle ritenute e agli adempimenti dichiarativi).

Esempio 3 — 3 appartamenti nel 2026: scatta l’impresa

Se nel 2026 lo stesso contribuente destina 3 appartamenti a locazioni brevi, dal terzo in poi entra nella presunzione di imprenditorialità prevista dalla Bilancio 2026.

Si procede all’apertura di partita IVA, regime fiscale dell’impresa, contabilità e SCIA/SUAP e requisiti collegati al CIN in caso di gestione imprenditoriale.

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Domande frequenti (FAQ)

Affitti brevi nuove regole 2026: qual è la novità principale?

Dal periodo d’imposta 2026 la disciplina “privata” delle locazioni brevi è riconosciuta solo se si destinano alla locazione breve non più di due appartamenti; oltre, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Quanti immobili posso affittare in breve senza partita IVA nel 2026?

In linea generale, fino a 2 appartamenti destinati a locazione breve nel 2026. Dal terzo, la norma porta verso l’inquadramento come impresa.

Cedolare secca affitti brevi 2026: quando è al 21% e quando al 26%?

L’aliquota è 26%, ma è ridotta al 21% per i redditi relativi a una sola unità immobiliare che il contribuente individua in dichiarazione.

Le ritenute dei portali sostituiscono la dichiarazione?

No: le ritenute sono un pezzo del puzzle (acconti), ma resta essenziale qualificare correttamente il reddito e gestire la scelta del regime nei casi consentiti. La disciplina delle ritenute deriva dall’art. 4 del D.L. 50/2017 ed è stata aggiornata dalla normativa successiva.

Il CIN è obbligatorio anche per gli affitti brevi?

Sì: la disciplina sul CIN prevede assegnazione tramite procedura ministeriale e obbligo di indicazione negli annunci ed esposizione, con obblighi anche per intermediari/portali.

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Conclusione: come prepararsi al 2026

La Legge di Bilancio 2026 riduce drasticamente lo spazio della gestione “privata” degli affitti brevi: due appartamenti diventano la nuova linea di demarcazione, oltre la quale l’attività viene attratta nel perimetro dell’impresa.

Per i contribuenti, la parola chiave è pianificazione: nel 2026 non basta più “fare due conti” sulla cedolare secca. Serve una scelta strategica su quante unità destinare alle locazioni brevi, con un occhio alla tassazione (21%/26%), alle ritenute dei portali, e agli obblighi di sistema come CIN/BDSR e, in caso di gestione imprenditoriale, SCIA/SUAP e requisiti collegati.

Ti consiglio di leggere anche il nostro articolo sull’iperammortamento 2026.