Cedolare secca affitti brevi 2026: aliquote 21% e 26%, soglia del terzo immobile e confronto con l’IRPEF. Calcolatore gratuito per sapere quanto ti resta.
Calcolatore cedolare secca affitti brevi 2026
Confronto tra cedolare secca e IRPEF ordinaria, con la soglia di imprenditorialità.
Contano le unità immobiliari intere destinate a locazione breve nello stesso periodo d’imposta, dallo stesso contribuente.
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Come funziona il calcolo
La cedolare secca si applica sul corrispettivo lordo, senza alcuna deduzione dei costi. L’IRPEF ordinaria si applica invece sul 95% del canone (abbattimento forfettario dell’art. 37 TUIR), sommato agli altri redditi, con aliquote 2026 del 23% fino a 28.000 €, 33% da 28.001 a 50.000 € e 43% oltre, più le addizionali. Il confronto è al lordo di detrazioni e deduzioni personali, che possono spostare il risultato: il conto definitivo va fatto in dichiarazione.
Con più di due immobili destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta scatta la presunzione assoluta di attività imprenditoriale. Il regime dell’art. 4 del D.L. 50/2017 non è più applicabile: niente cedolare secca su nessuno degli immobili, niente modello 730, reddito d’impresa con IVA, contabilità e SCIA.
E se il terzo immobile è intestato a un familiare?
Il conteggio è per singolo contribuente. Immobili di altri soggetti, o gestiti da comodatari e sublocatori, non entrano nel computo: la ripartizione tra più titolari è una delle poche leve rimaste, ma va costruita su una titolarità reale e non solo formale.
Strumento di simulazione a scopo informativo. Non sostituisce la valutazione di un professionista sul caso concreto.
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Dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due immobili. Sul primo la cedolare secca è al 21%, sul secondo al 26%, dal terzo si esce dal regime privatistico e serve la partita IVA. Il calcolatore qui sotto ti dice quanto ti resta davvero in tasca e se la cedolare conviene ancora nel tuo caso.
In sintesi. Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è del 21% su un immobile a scelta del contribuente e del 26% sul secondo. Dal terzo immobile destinato a locazione breve nello stesso anno l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale: serve la partita IVA e la cedolare non è più applicabile. La soglia è stata dimezzata dalla Legge di Bilancio 2026, che l’ha portata da più di quattro a più di due appartamenti.
Che cosa è una locazione breve, ai fini fiscali
La definizione è rimasta quella dell’art. 4 del D.L. 50/2017: contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da una persona fisica al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite un’agenzia immobiliare o un portale telematico. Rientrano nel perimetro anche i contratti che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
Sono due i dettagli che in pratica generano più errori. Il primo riguarda la durata: i 30 giorni si contano su ogni singola pattuizione contrattuale, non sull’anno, quindi lo stesso immobile può essere locato per l’intera stagione senza uscire dal regime. Attenzione però quando il conduttore è sempre lo stesso: se nell’anno le locazioni tra le medesime parti superano complessivamente i 30 giorni, scattano gli obblighi di registrazione del contratto.
Il secondo riguarda i servizi. Biancheria e pulizia dei locali sono espressamente dentro il perimetro e non fanno perdere né la cedolare né la natura di reddito fondiario; lo stesso vale, in via interpretativa, per utenze, wi-fi e aria condizionata, perché sono connessi all’utilizzo dell’immobile. Ne escono invece la colazione, la somministrazione di pasti, il noleggio di mezzi, i transfer, le guide turistiche e gli interpreti: servizi che richiedono un minimo di organizzazione e spostano i proventi tra i redditi diversi o i redditi d’impresa. Il confine è descritto anche nella scheda dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi e la cedolare secca.
Quali immobili rientrano
Il regime riguarda le unità a destinazione residenziale, categorie catastali da A1 ad A11 con esclusione dell’A10, insieme alle pertinenze come box, posti auto, cantine e soffitte, e anche le singole stanze dell’abitazione. Gli immobili devono trovarsi in Italia: quelli all’estero producono reddito diverso e restano fuori dalla disciplina. Rientrano infine anche le sublocazioni e le concessioni in godimento a titolo oneroso da parte del comodatario, che però generano reddito diverso e non reddito fondiario.
Le aliquote della cedolare secca 2026
La Legge di Bilancio 2026 non ha toccato le aliquote, che restano quelle in vigore dal 2024: il 26% come regola generale, con la riduzione al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Per il quadro completo delle modifiche introdotte dalla manovra abbiamo dedicato un approfondimento specifico alle novità sulle locazioni brevi dal 1.1.2026.
| Situazione | Regime | Aliquota |
|---|---|---|
| Un solo immobile locato | Cedolare secca | 21% |
| Secondo immobile locato | Cedolare secca | 26% |
| Dal terzo immobile | Reddito d’impresa | IRPEF / IRES |
| Nessuna opzione per la cedolare | Reddito fondiario | IRPEF ordinaria |
La scelta dell’immobile da collocare al 21% si esercita ogni anno in dichiarazione e non è vincolante per gli anni successivi. Conviene sempre attribuirla all’immobile che ha prodotto il canone più alto: il calcolatore in cima alla pagina lo fa in automatico.
Su parecchi siti si legge che dal 2026 esisterebbe un’aliquota del 30% per la terza e la quarta unità immobiliare. È un’informazione sbagliata: quella previsione compariva nelle bozze del disegno di legge di bilancio, ma non è sopravvissuta al testo approvato. La norma definitiva interviene sulla soglia di imprenditorialità, non introduce una terza aliquota — e infatti un’aliquota per la terza unità sarebbe priva di senso, visto che alla terza unità si è già usciti dal regime delle locazioni brevi.
La soglia del terzo immobile: cosa cambia davvero
È questa la vera novità del 2026. La presunzione di imprenditorialità era stata introdotta nel 2021 e scattava dal quinto appartamento. La Legge di Bilancio 2026 ha dimezzato la soglia: da più di quattro a più di due appartamenti destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta.
La presunzione è assoluta. Non ammette prova contraria, non dipende dall’organizzazione dei mezzi né dal fatturato: contano solo le unità immobiliari. Superata la soglia, le conseguenze arrivano tutte insieme.
- Partita IVA obbligatoria, con inquadramento dell’attività e apertura della posizione.
- Niente cedolare secca, su nessuno degli immobili, nemmeno sui primi due.
- Niente modello 730: si passa al modello Redditi Persone Fisiche.
- Reddito d’impresa, quindi contabilità, IVA sui corrispettivi e i relativi adempimenti periodici.
- Sul piano amministrativo, SCIA e inquadramento come struttura ricettiva secondo la disciplina regionale.
Il contraltare, spesso trascurato, è che nel reddito d’impresa i costi diventano finalmente deducibili. Per chi ha commissioni di intermediazione elevate e una gestione professionale il passaggio non è automaticamente un peggioramento: va calcolato.
Cedolare o IRPEF: quando conviene davvero
La cedolare secca non è sempre la scelta migliore, ed è l’errore più costoso che si vede in questo settore. L’imposta sostitutiva si calcola sul corrispettivo lordo e nessun costo è deducibile: commissioni del portale, pulizie, utenze, biancheria e manutenzioni restano interamente a carico del locatore. L’IRPEF ordinaria si applica invece sul 95% del canone, con l’abbattimento forfettario del 5% previsto dall’art. 37 del TUIR.
Ne segue che il confronto dipende da due variabili: l’aliquota marginale IRPEF del contribuente e il peso dei costi di gestione. Dal 2026 gli scaglioni sono tre — 23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre — dopo la riduzione della seconda aliquota disposta dalla manovra: le misure aggiornate sono pubblicate sulla scheda dell’Agenzia delle Entrate su aliquote e calcolo dell’IRPEF. Con redditi complessivi bassi, la cedolare al 26% può quindi costare più dell’IRPEF al 23%; se vuoi ricostruire l’aliquota marginale partendo da una retribuzione lorda, puoi usare il nostro calcolo da RAL a netto.
Con costi di gestione elevati, invece, l’aliquota effettiva sul margine reale può superare il 40% pur restando nominalmente al 21%. Un esempio: 18.000 € di canone lordo, 6.000 € di costi, cedolare al 21% pari a 3.780 €. Il margine effettivo è 12.000 €, e su quel margine il prelievo reale vale il 31,5%. Il numero che l’host guarda — il 21% — non è quello che paga.
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Vai al fileLa ritenuta del portale e il conguaglio in dichiarazione
Chi incassa tramite un intermediario o un portale telematico subisce una ritenuta del 21% sui corrispettivi. È un punto su cui si legge spesso il contrario: la ritenuta è sempre a titolo d’acconto, qualunque sia il regime scelto dal beneficiario. Vale come acconto sia per chi opta per la cedolare sia per chi resta nell’IRPEF ordinaria, e si scomputa dall’imposta liquidata in dichiarazione. Gli obblighi degli intermediari, compresi i termini di trasmissione dei dati, sono raccolti nella scheda dell’Agenzia delle Entrate sui contratti di locazione breve.
La conseguenza pratica è che il conto non torna quasi mai al primo colpo. Il portale trattiene il 21% su tutto, mentre la legge chiede il 26% sul secondo immobile: il locatore deve riliquidare l’imposta e versare il saldo. Nel caso opposto — ritenuta superiore all’imposta dovuta, o ritenuta operata senza che ne ricorressero i presupposti — la differenza si recupera in dichiarazione o si chiede a rimborso.
Su cosa si calcola davvero l’imposta
La base imponibile è il corrispettivo lordo previsto dal contratto, e comprende anche le somme addebitate all’ospite a titolo forfettario per i servizi accessori. Restano fuori le penali, le caparre e i depositi cauzionali, che sono somme di natura diversa dal corrispettivo, e le spese sostenute direttamente dal conduttore o riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivi.
Sulla provvigione dell’intermediario la regola è meno intuitiva di quanto sembri: non concorre al corrispettivo lordo quando è addebitata direttamente all’ospite, né quando è addebitata al locatore che non la ribalta sul conduttore; concorre invece — e quindi aumenta la base imponibile — quando l’intermediario la trattiene sul canone dovuto al locatore. Su 1.000 € di canone con 80 € di provvigione trattenuta, la ritenuta si calcola su 1.080 €.
Immobili in comproprietà
Quando il contratto è stipulato da un solo comproprietario, la ritenuta viene operata e certificata solo nei suoi confronti: è l’unico che può scomputarla, o chiederne a rimborso la parte eccedente se non ha capienza. Gli altri comproprietari devono comunque tassare pro quota il reddito di loro spettanza, scegliendo autonomamente tra cedolare e regime ordinario. È una delle situazioni in cui si concentrano più errori dichiarativi.
Gli adempimenti non fiscali che generano le sanzioni più pesanti
Il fisco è solo uno dei livelli. Il CIN, il codice identificativo nazionale rilasciato tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, è obbligatorio per ogni unità e va esposto nell’annuncio. Restano poi la comunicazione degli ospiti al portale Alloggiati Web della Questura, la trasmissione dei dati statistici regionali, la riscossione e il versamento dell’imposta di soggiorno secondo il regolamento comunale, e il contratto scritto per ogni prenotazione.
Dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile il Regolamento UE 2024/1028, che impone alle piattaforme di verificare il numero di registrazione prima di pubblicare l’annuncio e di trasmettere periodicamente i dati alle autorità nazionali. Per gli host italiani già in regola il CIN soddisfa il requisito europeo: la novità sta nel fatto che i dati ora circolano in automatico, e si incrociano con le ritenute dei portali e con i flussi DAC7.
Le sanzioni si cumulano: la stessa prenotazione gestita male può generare contemporaneamente la violazione sul CIN, quella sulla mancata comunicazione degli ospiti e quella sull’imposta di soggiorno.
Domande frequenti
Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Il 21% sui redditi di un’unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione e il 26% su una seconda unità. Le aliquote si applicano sul corrispettivo lordo, senza deduzione dei costi.
Da quanti immobili serve la partita IVA per gli affitti brevi?
Dal terzo. Con più di due appartamenti destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta scatta la presunzione assoluta di attività imprenditoriale e la partita IVA diventa obbligatoria. Fino al 2025 la soglia era il quinto immobile.
Esiste un’aliquota del 30% sul terzo e quarto immobile?
No. La previsione compariva nelle bozze della manovra ma non è nel testo approvato. Dal terzo immobile non si applica un’aliquota più alta: si esce dal regime delle locazioni brevi e la cedolare non è più utilizzabile.
Con due immobili posso ancora usare il 730?
Sì, fino a due unità immobiliari destinate a locazione breve si resta nel regime privatistico e il 730 è utilizzabile. Oltre quella soglia si passa al modello Redditi Persone Fisiche.
I costi di gestione si possono dedurre dalla cedolare secca?
No. La cedolare si calcola sul corrispettivo lordo incassato, comprese le somme addebitate all’ospite per pulizie e servizi. Commissioni del portale, utenze e manutenzioni non riducono l’imponibile. È il motivo per cui l’aliquota effettiva sul margine è sempre più alta di quella nominale.
Come si sceglie l’immobile da tassare al 21%?
La scelta si esercita in dichiarazione dei redditi, ogni anno, e conviene attribuire l’aliquota ridotta all’immobile che ha prodotto il canone più elevato. Non c’è vincolo di continuità: l’anno successivo si può cambiare.
La ritenuta del 21% del portale è a titolo d’imposta o d’acconto?
Sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore. Si scomputa dall’imposta liquidata in dichiarazione, che si tratti di cedolare secca o di IRPEF ordinaria: se l’imposta dovuta è maggiore si versa il saldo, se è minore si recupera la differenza.
Le stanze contano come immobili separati?
No, il conteggio si basa sull’unità immobiliare nel suo complesso, anche se locata a stanze separate a ospiti diversi.
Riferimenti normativi
Art. 4, D.L. 24 aprile 2017 n. 50 (regime delle locazioni brevi) · Art. 1, comma 595, L. 30 dicembre 2020 n. 178, come modificato dall’art. 1, comma 17, L. 30 dicembre 2025 n. 199 (soglia di imprenditorialità) · Art. 1, comma 3, L. 199/2025 (aliquote IRPEF 2026) · Art. 37, comma 4-bis, TUIR · Art. 13-ter, D.L. 145/2023 (CIN) · Circ. Agenzia delle Entrate 12 ottobre 2017 n. 24/E e 10 maggio 2024 n. 10/E · Regolamento UE 2024/1028.